相信妳們昨天資訊量一定過大，幫妳們整理一下買賣房屋、仲介糾紛吧~

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問題一：到現在看到房子是和室，結果買了之後才被告知陽台外推，怎麼辦？可否解約？可以告房仲嗎？ 是違建嗎？我還要繼續付款嗎？我如何要回我的錢？

答案：

1.首先應該要先看看 #陽台外推 這件事情到底是不是 #重大瑕疵，如果是重大瑕疵的話，才會構成可以合理解約的條件。

2.因為陽台外推已經跟原本建物測量成果圖長的完全不一樣，#容積率、建蔽率都已經改變，所以當然是 #違章建築，如果是違章建築的話，就可以跟建管處檢舉，那建管處當然會列管或者找時間去拆除

3.那你會認為陽台外推就已經是違章建築了，已經是重大瑕疵了吧？這真的很看法院法官心證，有些法官認為確實未告知違章建築就是已經是重大瑕疵，何況根本沒有在 #權利告知書上面勾選違建、增建或改建，所以理當可以構成解約的事由，賣方就得返還價金。但法院也有實務認為，你的人已經到現場了，所以你也看過，你也欣然接受，就算當時房仲未盡義務查證或者告知你，也不能算是重大瑕疵，所以這個部分，還是持有兩派看法。（但是我覺得後者根本是BULLSHIT，誰想買有違建的房子阿）

4.如果你已經合理行使解約，發存證信函給對方的話，就可以先停止付款，但是如果要真的拿回錢的話，因為已經放在履保那邊了，對方如果不願意配合辦理的話，也只能走上法院，過個一兩年後才可以把錢拿回來。（超級慘，遇到這樣的賣方，又遇到沒有盡力查證告知的房仲，唉唉）

問題二：我想要賣房子，結果我與房仲簽了專任約之後，房仲沒有告知我行情價，我就自己填了一個價格，才知道售價太低，這樣我可以告房仲違約嗎？房仲一直沒有很積極出售，房仲有違約嗎？沒有給我審閱期間，我可以告她們嗎？如果這中間我有委託其他房仲出售可以嗎？

答案：

1.先說清楚，專任跟一般約的差別，一般約就是可以委託任何房仲買賣，自己也可以買賣房屋，但是專任的話，就是只能委託一家來買賣，在委託期間是不可以再委託其他人賣房子的，但是專任會幫你整理好房子狀況，或者讓你的物件比較容易曝光，看起來比較好賣。

2.#房仲本來就應該負有調查義務告知你現在目前市場行情，然後給你正確的觀念，訂定正確的售價還有應出售的底價，可是當然也不能把這個義務全部歸在房仲這邊，因為你自己要賣房子的時候，本來也就應該去問一下附近市場行情，或者去看實價登錄，所以我認為房仲未告知行情價應該不算重大瑕疵，達到違約的程度。

3.如果給審閱期間的話，到底有沒有算違法？如果依照消保法規定應 #有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。所以如果賣屋委託合約通常是定型化契約，若在上沒有訂立審閱期間，或者是寫要你拋棄審閱期間的話，其實都是不合規定的。但是也是要回歸到沒有給審閱期間到底是不是已經達到重大瑕疵可以解約？或者整份契約都是無效的程度？單純未給予審閱期間，可能在多數實務見解上是難以因為未給予審閱期，就主張解約或認定整個契約不成立。（貼出來這是其中一個法院的見解：但綜觀定型化契約簽訂當時之客觀情狀，足見消費者確已知悉定型化契約條款之內容，則消費者如為節省時間、爭取交易機會或其他因素，#而自願放棄契約審閱權自非法所不許。…）

4.而且如果已經簽立專任約，又去委託其他人買賣的話，當然是違約契約規定，可能還會被要求總價違約金6%，但是違約金這個六趴是可以酌減的，因為你如果委賣成功只需要給服務費用4%，那為什麼違約要拿到6%，所以法院認為是可以酌減的。

5.所以如果你已經簽立專任約，除非你對這個人有一定信任，或者你已經是買賣房屋的老手，或者屋況非常好、不急著出售，否則我會認為簽立一般約對一般新手是比較友善一點的，而且比較多房仲賣的話，也比較可以儘快幫你出售。

問題三：什麼是房屋紅單？紅單可以轉讓嗎？或者轉售嗎？

答案：

其實預售屋有分三種銷售型態：

#購屋買賣預約單、#購屋買賣訂購單、#預售屋買賣契約

那所謂的紅單就是，早期建商在尚未取得建照前向買方收取部分訂金(小訂)，再開『購屋買賣預約單』或『購屋買賣訂購單』，單子的顏色都是紅色或粉紅色，因此就被稱為紅單。因為只是買賣優先預定權利而已，並非真正買到房子了，紅單轉售予第3人，若違反規定，將按違規戶數處  #15萬至100萬元罰鍰。

也因為這些規則，所以導致很多人開始覺得紅單交易被禁止或是違法，但其實無論是建商銷售紅單、民眾轉讓紅單，只要符合規定，建商仍是可以開出紅單給消費者，而民眾也可以彼此轉讓紅單（只要不營利即可）。例如 #父母轉給子女，#配偶間或二等親內親屬。轉讓都是可以的。

問題四：如果已經到了底價，一定得出售嗎？要給房仲費用嗎？還沒有出售之前，我可以變更底價嗎？

答案：

1.如果還沒有出售之前，當然可以跟房仲說你要變更底價，但是一定要記得跟房仲簽立「#契約變更同意書」，否則到時候房仲說妳們沒有這樣的約定，那就完蛋了。

2.如果已經到底價，而且有人下斡旋，理當一定要賣房沒錯，否則房仲一定會跟你要求違約金，也就是總價的6%。但是法院也有見解認為，就算已經到底價、有人下斡旋，屋主還是擁有「#契約決定權」，若強迫出售的話，等同於剝奪消費者契約決定權

3.說是這樣說，但是如果為了6%的違約金，房仲一定是會跟你賭到底，要求你要給付服務費用或者違約金的，根本不惜跟你打官司，賭上壹把，而這又可能一、兩年跑不掉，所以為了防止這種情形，一定要謹慎訂定底價。

總結~反正好的房仲一堆，有信譽的房仲也很多，但是也有很多老鼠屎，所以真的要慎選，也要多找一些值得信任的，真的不清楚就多問多搜尋，這樣無論你是買房還是賣房，至少知道哪一些可能是陷阱，不要像以上這些情形產生，買賣不成還搞得一身腥，希望大家買賣房子都可以順順利利的!!!

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