設定抵押權的房子可以過戶嗎?

發布日期：3/25/2023

🤓金安心法律小教室

賣方X問我說，如果房子已經跟甲銀行設定抵押權，也就是跟銀行申請房屋貸款的話，之後X又欠地下錢莊的錢，也設定了二胎，那X如果想要過戶，賣給Y可以嗎？？

其實是可以的!!!

有設定抵押權仍然可以買賣~沒錯，就是可以!!!!!

但是買方Y，會希望買到的房子是乾淨的債權，所以會希望X將上面的抵押權都塗銷掉，也就是清償的意思，Y當然就會請乙銀行來清償掉甲銀行的貸款，「轉貸」的意思，

所以，只要設定抵押權，X本來就有權可以出售，但是債權人銀行、地下錢莊的抵押權會不會受到影響呢？？其實，原設定的抵押權是不會受到影響的。也就是X欠錢的事情是不會受到影響的，就看是X要付錢還是Y要清償。

但是如果賣出去之後，上面有房貸的抵押權，也有地下錢莊的抵押權，如果買賣雙方沒有約定好，誰要負責抵押權債務的話，也就是房貸或者地下錢莊的錢沒有按期給付的話，房貸或地下錢莊的債主仍然有權利請求法院查封拍賣抵押物，即便已經過戶給別人也是一樣喔。

所以說，Y在購買房子的時候，如果X的房屋有設定抵押權，最好要求X要將抵押權通通塗銷，再把所有權移轉登記予Y，或者是用轉貸款的方式讓新的銀行去清償掉舊貸款。

也有個情形是，X已經有設定抵押權給銀行，但是中途要賣房子，權設定，X這邊不要清償貸款，讓Y直接自己清償貸款，也就是只需要支付剩餘價金餘額給X就好，但是背貸款這個責任就是輪到Y這邊了，這叫做「背胎過戶」

雖然聽起來只需要給付剩餘金額給X好像比較方便，但是還是有風險存在的，

譬如，Y無法繼續繳交X的貸款或其他抵押權債務，若房屋貸款上面的保證人如果還是X的話，那房屋就被拍賣但是不夠清償的話，銀行或地下錢莊就會來繼續跟連帶保證人或一般保證人的X要求清償剩餘的債權。

所以非常建議大家碰到已設定抵押權的案件，最好還是要求「轉貸」的方式，將抵押權塗銷之後，產權債權債務關係乾淨一點，再辦理過戶。

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